连续出让四宗溢价地块 广州土拍市场升温

本报记者 陈婷 赵毅 广州报道

“五一”节后第一天，广州土拍市场继续上演火热行情。

5月6日，广州市番禺区番禺广场融媒体北侧BC0612046地块（以下简称“番禺广场地块”）成功出让。该地块经过六轮竞价，最终由广州市番禺置业房地产有限公司以约3.07亿元的价格竞得，溢价率19.5%，楼面价约为1.99万元/平方米，这也是广州今年第一宗由民企竞得的地块。

事实上，就在“五一”假期前夕，位于广州市白云区的三宗地块全部溢价成交，均被越秀地产收入囊中，包括白云区沙太路以西AB3101018地块（以下简称“沙太路地块”）、嘉禾望岗AB2112039地块、嘉禾望岗AB2112050地块，溢价率分别为21.5%、15.6%、18.2%。至此，广州土拍市场连续出让四宗溢价地块，揽金约28.5亿元。

广州是越秀地产的大本营。2024年业绩公告显示，越秀地产于一线城市合同销售额约为599.7亿元，占总合同销售额的52.4%，其中在广州实现合同销售额约为433.7亿元，公司总土地储备中的95.6%分布于一、二线城市，其中位于广州的土地储备约652万平方米。

越秀地产方面对《中国经营报》记者表示，此次连续拿地凸显其深耕一线城市核心区域的战略定力，夯实了越秀地产在广州大本营的土储优势。“积极拿地不仅体现公司对广州房地产前景的看好，也体现了公司对广州城市发展的坚定信心。此次拿地是越秀地产深耕广州的延续和深化，未来将继续聚焦和深耕广州。”

民企突出重围

经过5月1日四轮出价，番禺广场地块终于在5月6日成功出让，其间共有三家房企参与竞价。记者了解到，参拍房企背景均为民企或混合所有制企业，其中，绿城、龙湖身影隐现。“体量小、周边配套齐全、总价低，这样一个‘香饽饽’地块或是民企果断出手的原因。”克而瑞分析指出。

公告显示，番禺广场地块宗地面积为7051.6平方米，计容建筑面积约1.54万平方米，容积率为3.0，挂牌起始价约为2.57亿元，起拍楼面价约为16650元/平方米。根据出让要求，该地块阳台面积占比最高可达20%。

据克而瑞监测，番禺广场地块位于市桥板块内，地块周边三公里内有四个项目在售，一个项目待售。近一年，市桥板块商品住宅供应807套，成交1159套，成交均价为35981元/平方米，板块内热销户型以100平方米以上为主，近一年成交占比达到61%。

记者注意到，距离此次出让的番禺广场地块不远处即为去年年底成交的番禺区市桥街中银大厦南侧地块，该地块由绿城以总价5.08亿元竞得，成交楼面价为16909元/平方米，溢价率为2.01%，项目目前在建。

值得一提的是，随着番禺广场地块成交，广州诞生了今年第一宗由民企拿下的地块，上一次民企在广州竞得涉宅地块还是在去年12月，由广州顺居置业投资有限公司以底价摘得增城区增江街光明路南侧地块，成交价为6400万元，成交楼面价为3872元/平方米。

此次民企时隔近半年重回广州溢价拿地，向市场释放了一定的积极信号，也让广州今年后续的土拍有了新看点。

4月30日，广州挂牌五宗住宅地块，分别位于天河区和番禺区，包括天河智谷片区AT1003023地块、番禺区钟村街市广路隆辉A地块一和二、番禺区钟村街市广路隆辉D地块一和二，总出让面积约10.9万平方米，总建筑面积约30.9万平方米，总起拍价约55.7亿元，拟于5月30日出让。

越秀连下三城

当前，央企国企仍是拿地的绝对主力。

就在番禺广场地块成功出让前，广州市白云区有三宗地块全部成交，其中包括被业内称为广州今年以来“最热宅地”的沙太路地块。三宗地块最终均被越秀地产溢价包揽，其间经历多轮竞价。

公告显示，沙太路地块宗地面积约2.1万平方米（其中出让宗地面积约1.68万平方米），计容建筑面积约4.21万平方米，挂牌起始价约11.65亿元，起拍楼面价为27684元/平方米。

记者注意到，沙太路地块前身为广州衡器厂，其用途后来由工业用地变更为二类居住用地，容积率从3.5降至2.5，规划配建一所36班小学。该地块位于天河区和白云区交界处的同和板块内，邻近地铁18号线京溪站，周边有商场及其他生活配套加持，居住氛围成熟。

沙太路地块共吸引九家房企参与竞拍，既包括中海、金茂、中铁置业、保利置业等央企，又包含越秀、建发、厦门国贸等国企，还包括绿城、龙湖等民企或混合所有制企业。该地块最终经过26轮竞价，由越秀地产以总价约14.15亿元竞得，溢价率21.5%，折合楼面价约3.36万元/平方米。

值得注意的是，就在沙太路地块所处的同和板块内，越秀地产在去年10月也拿下一宗地块，后仅用两个月就迅速开盘。据克而瑞监测，该项目首次入市去化率达八成，截至2025年4月15日已网签285套，接近清盘。或受此影响，此次挂牌出让的沙太路地块受到众多房企追捧。二手房方面，克而瑞数据监测显示，近一年，沙太路地块周边三公里内成交1219套，成交均价35652元/平方米，潜在置换需求明显。

就在沙太路地块成功出让当天，越秀地产再摘得嘉禾望岗AB2112039地块、AB2112050地块，成交价分别约为4.81亿元、6.49亿元，溢价率分别达15.6%、18.2%，楼面价分别约为1.34万元/平方米、1.87万元/平方米。

根据出让条件，嘉禾望岗AB2112039地块和AB2112050地块为绑定出让，竞得人或其关联方必须同时参与两宗地块的土地出让竞投，且保证以不低于挂牌出让起始价报价至少一次。即便如此，嘉禾望岗AB2112039地块的出让还是经历了13轮竞价，AB2112050地块更是经历了三家房企合计报出的21轮竞价。

记者注意到，嘉禾望岗AB2112039地块和AB2112050地块此前为商业用地，后经调整变为涉宅用地，其中AB2112039地块计容建筑面积约3.6万平方米，容积率为3.3，挂牌起始价约4.16亿元；AB2112050地块计容建筑面积约3.46万平方米，容积率为3.0，均属于近两年来房企热衷的“小而美”地块。

据克而瑞监测，上述嘉禾望岗两宗地块所在的白云大道北板块因近一年来无新增涉宅用地供应，目前在售项目数量较少，基本上以尾盘为主，近一年该板块内商品住宅供应面积约28.05万平方米，成交面积约27.03万平方米，成交均价约43903元/平方米。克而瑞分析指出，随着周边项目陆续清盘，此次出让的嘉禾望岗两宗地块未来项目入市时竞争压力或相对较小，有利于项目去化。

越秀地产方面对记者表示，此次竞得的三宗地块区位优势显著，均位于广州核心发展轴，其中嘉禾望岗两宗地块分别位于嘉禾望岗地铁站东西两侧，地处广州“北拓”战略的核心节点，汇聚地铁2号线、3号线、14号线及14号线二期的多个站点，沙太路地块毗邻天河CBD，邻近地铁3、6、10、18北延线（在建）、20（规划）、26（规划）、29（规划）号线等，交通便利，周边配套完善。“越秀地产一直重仓广州、深耕广州。”

尚未全面回暖

值得注意的是，就在白云区三宗地块成功出让当天，天河区黄埔大道以南AT091007地块（以下简称“黄埔大道地块”）被终止出让，该地块此前已经历两次延期出让。

公告显示，上述地块出让的宗地面积约3.5万平方米，计容建筑面积约22.86万平方米，挂牌起始价为66亿元，地块容积率达到6.66。与此同时，该地块要求竞得人须在用地范围内建设办公性质安置房源，计容建筑面积为7293平方米，并无偿移交给天河区政府指定单位。项目建成后，竞得人自持的商业和办公面积（扣除移交的安置房源后）不得低于地上计容建筑面积的100%，自持的商业和办公面积的年限和土地出让年限一致，自持的商业和办公面积不得分割处分，抵押、转让须与该项目全部自持的商业和办公面积整体一并办理。

据克而瑞监测，黄埔大道地块所处的金融城板块近年来受土拍、规划等因素影响，2023年以前较少有新的住宅项目入市供应，市场活跃度较低。2024年起，该板块成为天河区土拍市场的供应主力，土地潜在供应量较大。对于黄埔大道地块终止出让，克而瑞认为，地块总价高意味着未来项目单价高，销售流速一般且竞争激烈。“房企在拿地时需要考虑资金占用压力，同时需与待售项目形成错位，以应对未来市场的竞争压力。”

据中指研究院统计，2025年1—4月，重点房企拿地总额同比增长26.6%至约3608亿元，头部房企仍保持聚焦核心、精准投资的策略。中指研究院分析指出，2025年以来，核心城市在政策优化、优质供给增加及土地市场回暖的带动下，市场情绪有所修复，但全国市场尚未完全企稳。